La gestión de la vivienda como complemento a tu pensión

Desde hace un tiempo, la licuación patrimonial –transformar el ahorro depositado en la vivienda que tenemos en propiedad en renta– se presenta como solución financiera urgente para una vida más longeva, en la que previsiblemente se verán menguados los ingresos vía pensión pública, en el contexto de la Silver Economy.

Hay que partir de la base de que:

Existe una creciente esperanza de vida. Además, el número de pensionistas no deja de crecer (con la previsión racional y razonable de que el sistema de pensiones –hoy el nivel medio de nuestras pensiones es relativamente alto en comparación con otros países– sufrirá un ajuste para adecuarse a las tendencias demográficas y laborales con una ratio de cotizantes por pensionista que no cesa de decrecer).

Igualmente, se da una evolución del empleo que afecta fuertemente a los séniors (muchos de los cuáles jamás levantaron cabeza tras la crisis del 2008, emprendieron con dificultades o precarizaron su trabajo), y esto proporcina inseguridad en la coyuntura de la jubilación; cuando el mayor de 55 pierde su trabajo ve truncadas sus cotizaciones en un momento vital crítico, cercana la jubilación, lo que afecta a su cuantía a cobrar y a su calidad de vida.

Los españoles hemos tenido hasta ahora una cierta conciencia de que el problema existía, pero hemos actuado con pasividad (con tasas de ahorro bajas que no se corresponden con la preocupación manifestada en encuestas), sin hacer nada. Nuestro sistema de creencias sigue dando prioridad a la posesión sobre el alquiler, y se perciben como “de alto riesgo” las operaciones que implican “el techo”, “el lugar donde caerse muerto”, que dice la frase popular.
Se teme la inseguridad causada por “desacumular” riqueza, “tocar los cimientos” de la familia. Se teme a la inflación y la volatilidad del dinero (porque hay la percepción de que los bienes raíces no son volátiles), se teme no poder legar. Se teme, en definitiva, abandonar el “hogar”, incluyendo la ruptura con el entorno y la percepción de status perdido, a veces.
No ha habido conciencia de la necesidad de ahorrar para la jubilación y, en muchos casos, ¡ya no hay tiempo material para constituir ese ahorro!; los futuros jubilados se encontrarán que la prestación que recibirán será más baja de lo que esperaban.
Los poderes públicos no han instado en absoluto (en todo caso, mencionar la excelente fiscalidad, en general, de las diferentes opciones) al abordaje de medidas de índole privado para soslayar el efecto de la evolución de la demografía. Por otro lado, los bancos no han empujado estos productos (cuando lo hacen lo maquillan y cambian el nombre) porque se han centrado en otros “más fáciles de comunicar”. Esto ha dado lugar a que:
El desarrollo del mercado de hipoteca inversa y otras soluciones sea residual, marginal y anecdótico (2019, en precovid: ha habido en España ¡108 préstamos de este tipo!).
El producto sea percibido como minoritario y complejo, sofisticado, para minorías.
Se perciba que pueden afectar negativamente a la rentabilidad de las familias, que hay “gato encerrado”.
España es uno de los países del mundo en el que existe una mayor concentración de la riqueza inmobiliaria por parte de las familias: la riqueza de los españoles es, por tanto, fundamentalmente ilíquida. El ahorro está muy centrado en la vivienda, y pocos son conscientes de que esta fuente de ahorro es susceptible de convertirse en liquidez, permitiéndoles alcanzar unos ingresos durante la jubilación más acordes a sus expectativas y necesidades, sin perder la propiedad de su casa mientras vivan. En suma, es previsible que los boomers nos comamos los ladrillos, puesto que el ahorro de la familia española es, como decía, fundamentalmente ilíquido. Y esto tendrá un efecto clarísimo en el legado que dejaremos a nuestra descendencia.

Así, es de prever la evolución de las diferentes opciones existentes para licuar patrimonio, lograr ingresos extra sin tener que marcharse, necesariamente, de la vivienda:

Venta “pura y dura”. Tras una venta convencional, el vendedor “licúa los ladrillos”, desplazándose a una casa más pequeña, casi siempre más barata, operación en la que le queda un margen de la venta del pleno dominio.

En la misma categoría podemos incluir el alquiler de la vivienda para ir a vivir a otro lugar (bien otra vivienda más económica, bien la residencia, por ejemplo, con el dinero obtenido). Alquilar nuestra vivienda puede ayudarnos a pagar la estancia en la residencia o bien vivir en otro lugar más cómodo o más barato, para poder pagar la ayuda de cuidadores, por ejemplo.

La *licuación patrimonial* se presenta como solución financiera urgente para una vida más longeva. @iStock

Es de destacar el modelo de negocio de Pensium, con el que se puede pagar la residencia o la asistencia a domicilio con la gestión del alquiler de la vivienda de la persona mayor. Es un préstamo garantizado por la posesión de la vivienda exclusivamente para su explotación en régimen de alquiler para destinar sus rendimientos a saldar la deuda adquirida.

Venta con alquiler garantizado. Se vende el pleno dominio, sin renunciar a su uso, al asegurarse el vendedor que se convertirá en inquilino por el tiempo pactado (a menudo, toda la vida del inquilino), liberándose, además, de gastos inherentes a la vivienda, “comprando tranquilidad”, en suma (aunque afecte al legado de descendientes).
Vender la nuda propiedad sin perder derecho de usufructo; es decir, se percibe una cantidad por la casa dependiendo de factores como la edad, la salud, la ubicación del inmueble, etc. Se vende por un precio entre un 50% y un 80% más bajo que el precio de mercado, garantizándose, eso sí, que se puede explotar, bien para vivir, bien para alquilar (percepción de doble ingreso, pues). Los herederos pierden la vivienda.
Hipoteca inversa convencional. El propietario de más de 65 años (o con dependencia grave) firma una hipoteca y recibe un importe periódico (según edad del propietario y valor del inmueble), puede seguir viviendo en la casa (incluso alquilarla) y, aunque recibe una cantidad inferior (60%-70%) al precio de mercado, también “compra tranquilidad”. En este caso, los herederos pueden recuperar la casa si pagan la totalidad del préstamo más intereses.

Es un crédito para mayores de 65, porque reciben ingresos fijos a cambio de hipotecar su casa. El hipotecado no ha de devolver nada al banco, ya que la deuda que se acumula será exigible a los herederos (que tendrán un año de plazo para abonarla) cuando fallezca el titular.

Tradicionalmente se fijaba una edad promedio y si el rentista vivía más años se quedaba sin esos ingresos extra, pero hoy las compañías de seguros (por ejemplo CASER) aseguran esta eventualidad, hablándose así de:

Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida. Se combinan la renta financiera y la renta vitalicia, de modo que el propietario recibe una renta financiera durante su vida esperada (tirando de medias de esperanza de vida) y si excede dicha edad, un seguro de vida complementa dicha cantidad hasta el fallecimiento.
Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata. La renta es inmediata y el cliente la empieza a percibir desde el primer día hasta su defunción, garantizándose el derecho de usufructo (y, por tanto, se puede alquilar, si se desea).

En suma, la licuación patrimonial se produce complementando la pensión con operaciones en torno a la vivienda en las que se retiene el usufructo, el derecho de uso y disfrute, incluyendo habitarla o alquilarla, hasta el momento del fallecimiento. El valor de la venta es claramente inferior al precio de mercado, pero se compra tranquilidad. La diferencia de precio será inversamente proporcional a la edad del usufructuario, que cuanto mayor esperanza de vida tenga, mayor será también el valor del usufructo y menor por lo tanto la cantidad percibida por la venta.

Cabe esperar que en España se produzca un boom en los próximos años de este tipo de soluciones.